Demolisci e ricostruisci. Cambi la sagoma. Sposti le aperture. E il vicino ti dice che devi rispettare le distanze attuali, non quelle del vecchio edificio.
Ha ragione? Dipende. E questo "dipende" ti può costare un contenzioso o bloccare il progetto.
La legge ti permette di mantenere le distanze preesistenti anche senza bonus volumetrici. Ma devi sapere quale norma invocare e come applicarla. Altrimenti il Comune ti blocca, il vicino ti fa ricorso, e tu resti con un cantiere fermo.
In sintesi
- L'art. 2-bis comma 1-ter del DPR 380/2001 ti permette di mantenere le distanze preesistenti anche cambiando sagoma
- Non serve usare gli incentivi volumetrici: la deroga vale anche per demolizione e ricostruzione "semplice"
- Il Comune può comunque imporre distanze diverse se la norma locale lo prevede espressamente
Cosa dice davvero l'art. 2-bis comma 1-ter
La norma è chiara: "Gli interventi di demolizione e ricostruzione [...] sono consentiti anche con variazione di sagoma, incrementi volumetrici [...] e nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti."
Tradotto: se l'edificio vecchio era a 4 metri dal confine, puoi ricostruirlo a 4 metri. Anche se la sagoma è diversa. Anche se sposti le finestre. Anche se il regolamento comunale attuale chiede 5 metri.
Il punto chiave? "Distanze legittimamente preesistenti". Non "distanze attuali". Non "distanze del nuovo regolamento". Quelle che c'erano prima, se erano legittime.
Attenzione: Se l'edificio vecchio era già in distanza illegittima (abuso mai sanato, costruzione ante '67 comunque irregolare), non puoi invocare la deroga. La preesistenza deve essere legittima.
Vale anche senza incentivi volumetrici?
Sì. E questo è il punto che molti tecnici sbagliano.
L'art. 2-bis comma 1-ter è stato introdotto dal DL 76/2020 (Decreto Semplificazioni). La formulazione originale legava la deroga alle distanze agli incentivi volumetrici previsti dal comma 1-bis.
Risultato: molti Comuni interpretavano la norma così: "Vuoi la deroga? Devi usare il bonus volumetrico."
Sbagliato. La giurisprudenza recente (TAR Lombardia 2025, Consiglio di Stato 2024) ha chiarito che la deroga vale anche per demolizioni e ricostruzioni "semplici", senza incrementi volumetrici.
La deroga alle distanze non è un premio per chi usa gli incentivi volumetrici. È un principio generale: se demolisci e ricostruisci, le distanze vecchie restano valide.
Perché molti Comuni lo interpretano male
Perché la norma è scritta male. Il comma 1-ter parla di "interventi di cui al comma 1-bis", che sono quelli con incentivi volumetrici. Ma poi dice "anche con variazione di sagoma", lasciando intendere che la deroga vale più in generale.
I giudici hanno risolto il dubbio: la deroga vale per tutte le demolizioni e ricostruzioni con permesso di costruire, non solo quelle incentivate.
Quando il Comune può comunque bloccarti
La deroga non è automatica. Il Comune può imporre distanze diverse se:
- Il regolamento locale lo prevede espressamente — Alcuni Comuni hanno introdotto norme che limitano la deroga statale. Se il regolamento dice "nelle demolizioni e ricostruzioni si applicano sempre le distanze attuali", quella norma prevale (purché sia successiva al 2020).
- L'edificio era già in distanza illegittima — Se la preesistenza non era legittima (abuso, costruzione ante '67 comunque irregolare), non puoi invocare la deroga.
- Cambi destinazione d'uso in modo rilevante — Se passi da residenziale a produttivo, il Comune può applicare le distanze previste per la nuova destinazione.
Consiglio: Prima di depositare il progetto, fai una verifica preventiva con l'Ufficio Tecnico comunale. Chiedi esplicitamente se il regolamento locale limita la deroga dell'art. 2-bis comma 1-ter. Se sì, chiedi la norma specifica. Se non te la sanno indicare, probabilmente non esiste.
Come dimostrare che le distanze preesistenti erano legittime
Qui si gioca la partita vera. Non basta dire "l'edificio era lì da sempre". Devi dimostrare che le distanze erano conformi alla normativa vigente al momento della costruzione.
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- Licenza edilizia o concessione edilizia originaria — Se l'edificio è post-'67, deve esserci il titolo. Se non lo trovi in Comune, cerca negli archivi notarili o nei rogiti.
- Planimetria catastale storica — Dimostra che l'edificio era già lì prima dell'entrata in vigore del regolamento attuale.
- Estratto del regolamento edilizio vigente all'epoca — Serve per dimostrare che le distanze erano conformi. Se il regolamento del 1975 chiedeva 3 metri e l'edificio era a 4, sei a posto. Se chiedeva 5 e l'edificio era a 4, hai un problema.
Se l'edificio è ante '67 e non trovi il titolo, puoi invocare la doppia conformità: devi dimostrare che le distanze erano conformi sia alla normativa del 1967 che a quella attuale. Se non lo sono, la deroga non vale.
Come spiego nella guida completa su demolizione e ricostruzione, lo stato legittimo è il primo scoglio da superare. Se non dimostri che le distanze erano legittime, il resto del progetto crolla.
Cosa succede se sposti le aperture
Niente. La deroga vale anche se cambi posizione e dimensione delle finestre.
Il punto è la distanza dell'edificio, non delle aperture. Se l'edificio vecchio era a 4 metri dal confine, puoi ricostruirlo a 4 metri. E puoi mettere le finestre dove vuoi, purché l'edificio resti a 4 metri.
Attenzione: se il vicino ha una servitù di veduta (diritto a mantenere una vista non ostruita), può opporsi al cambio di posizione delle tue finestre. Ma questo è un problema civilistico, non urbanistico. Il Comune non c'entra.
E se il vicino fa ricorso?
Può farlo. Ma se hai applicato correttamente l'art. 2-bis comma 1-ter e hai dimostrato che le distanze preesistenti erano legittime, il ricorso viene respinto.
La giurisprudenza recente è chiara: la deroga alle distanze è un principio generale della demolizione e ricostruzione. Il vicino non può opporsi solo perché "prima c'era l'edificio vecchio, ora c'è quello nuovo".
Può opporsi solo se dimostra che:
- Le distanze preesistenti erano illegittime
- Il regolamento locale limita espressamente la deroga
- Hai cambiato destinazione d'uso in modo rilevante
Se nessuna di queste condizioni si verifica, il ricorso cade.
Nota: Il vicino può comunque fare ricorso per motivi civilistici (servitù di veduta, luci e vedute, ecc.). Ma questi ricorsi vanno al giudice civile, non al TAR. E il Comune non può bloccarti il permesso per questo.
Quando conviene davvero usare la deroga
Non sempre. La deroga alle distanze è utile se:
- L'edificio vecchio era già al limite — Se era a 3 metri dal confine e il regolamento attuale chiede 5, la deroga ti salva.
- Vuoi spostare le aperture senza problemi — Puoi riposizionare finestre e porte senza rispettare le distanze attuali.
- Vuoi evitare contenziosi col vicino — Se dimostri che le distanze erano legittime, il vicino non ha appigli per opporsi.
Non conviene se:
- Le distanze attuali sono più favorevoli — Se il regolamento attuale ti permette di costruire più vicino, non ha senso invocare la deroga.
- Non riesci a dimostrare la legittimità delle distanze preesistenti — Se non trovi i documenti, la deroga non vale. E rischi che il Comune ti blocchi.
La mia opinione
L'art. 2-bis comma 1-ter è una norma utile, ma scritta male. Il fatto che molti Comuni la interpretino in modo restrittivo (solo per demolizioni con incentivi volumetrici) dimostra che la formulazione è ambigua.
La giurisprudenza ha chiarito che la deroga vale anche senza incentivi volumetrici. Ma questo non basta: serve che il legislatore riscriva la norma in modo chiaro, per evitare contenziosi inutili.
Nel frattempo, se devi demolire e ricostruire con sagoma diversa, fai una verifica preventiva con il Comune. Chiedi esplicitamente se il regolamento locale limita la deroga. E se sì, chiedi la norma specifica.
Se non te la sanno indicare, probabilmente non esiste. E puoi invocare la deroga senza problemi.
