Hai ricevuto un'ordinanza di demolizione per una veranda, un ampliamento o degli infissi abusivi. Hai fatto ricorso al TAR e hai ottenuto la sospensiva. Respiro di sollievo. Ma subito dopo arriva il dubbio: quei 90 giorni per demolire si sono congelati o il timer continua a correre nell'ombra?
La risposta sembrava scontata. Non lo è. Il Consiglio di Stato ha dovuto rimettere la questione all'Adunanza Plenaria con l'ordinanza 656/2026. Nemmeno i massimi giudici amministrativi sanno con certezza se, una volta persa la causa, avrai ancora tempo per smontare tutto — o se risulterai già espropriato il giorno stesso della sentenza.
In questo limbo rischi di perdere la proprietà della casa senza accorgertene. Ecco cosa sta succedendo e perché la sospensiva potrebbe rivelarsi una trappola.
In sintesi
- Il dilemma dei 90 giorni: Non è chiaro se la sospensiva del TAR "congeli" il termine (sospensione) o lo faccia ripartire da zero dopo la sentenza (interruzione).
- Il rischio acquisizione: Se i 90 giorni scadono, l'immobile e l'area di sedime passano automaticamente e gratuitamente al patrimonio del Comune.
- Adunanza Plenaria 2026: Si attende la decisione definitiva che stabilirà se chi perde il ricorso ha diritto a un nuovo termine per demolire.
Perché i 90 giorni sono una scadenza che ti cambia la vita
L'Art. 31 del DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia) non lascia margini: se entro 90 giorni dall'ingiunzione non demolisci, l'opera abusiva e il terreno circostante — fino a 10 volte la superficie dell'abuso — sono acquisiti di diritto al Comune. Perdi la proprietà senza ricevere un euro.
Quando il TAR concede la sospensiva, blocca l'esecuzione dell'ordine. Ma il punto sollevato dall'ordinanza 656/2026 è più sottile di quanto sembri. La sospensiva serve a non far demolire la casa mentre si discute il ricorso. Non dovrebbe regalare altro tempo a chi ha commesso l'abuso.
Due funzioni diverse. Due conseguenze opposte sul conteggio dei giorni.
I due schieramenti dei giudici
Il Consiglio di Stato è spaccato in due orientamenti opposti. E la differenza tra l'uno e l'altro può significare avere tre mesi di tempo o ritrovarsi espropriato da un giorno all'altro.
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Se stai affrontando un'ordinanza di demolizione, probabilmente hai già capito quanto sia importante conoscere le procedure amministrative e i tuoi diritti. Questa guida ti spiega con esempi pratici come contestare atti della pubblica amministrazione, verificare la correttezza delle notifiche e preparare ricorsi efficaci – competenze che ti servono anche per difenderti da provvedimenti edilizi.
Vedi prezzo su Amazon →Orientamento "mite" (interruzione): quando il TAR deposita la sentenza che ti dà torto, il termine di 90 giorni riparte da zero. Hai tre mesi pieni per demolire a tue spese ed evitare che il Comune ti espropri la casa.
Orientamento "rigoroso" (sospensione): il timer si ferma solo per la durata del processo. Se hai fatto ricorso al 60° giorno, una volta pubblicata la sentenza te ne restano 30. Se hai fatto ricorso al 91° giorno — perché la sospensiva è arrivata in ritardo — la casa è già del Comune e la sentenza conferma solo la perdita della proprietà.
Attenzione: Se dovesse prevalere l'orientamento rigoroso, molti proprietari si ritroveranno con la casa già espropriata "per legge" nel momento esatto in cui leggono la sentenza del TAR. Un disastro giuridico ed economico senza preavviso.
Cosa rischi se sottovaluti la questione
Il problema non è solo la demolizione in sé. Se il termine dei 90 giorni scade "nel silenzio" della sospensiva, le conseguenze si moltiplicano.
Perdi il diritto alla sanatoria. Non puoi più presentare una SCIA in sanatoria perché l'immobile non è più tuo. È del Comune.
Sanzioni pecuniarie pesanti. Oltre alla perdita della proprietà, scattano sanzioni amministrative che possono arrivare a 20.000 euro.
Costi di demolizione raddoppiati. Se demolisce il Comune, pagherai il conto dell'impresa incaricata dall'Ente — e quegli importi non hanno nulla a che fare con i prezzi di mercato più bassi.
Consiglio: Non aspettare la sentenza per "vedere l'effetto che fa". Se sai che l'abuso è indifendibile — una veranda in zona vincolata senza autorizzazione, per esempio — usa i mesi della sospensiva per ottenere preventivi di demolizione e pianificare il ripristino.
Sanatoria paesaggistica: l'unica via d'uscita?
Spesso il ricorso al TAR viene fatto per guadagnare tempo in attesa di una sanatoria. Se l'abuso riguarda infissi o verande in zone protette, l'unica ancora di salvezza è la sanatoria paesaggistica (Art. 36-bis).
Ma occhio: la richiesta di sanatoria non sospende automaticamente l'ordinanza di demolizione, a meno che il Comune non decida diversamente. ne ho parlato a fondo nell'articolo sulla sanatoria paesaggistica Devi muoverti su due binari paralleli — quello legale al TAR e quello tecnico in Comune — e farli convergere prima che scada il tempo.
Chi pensa che basti "aver presentato domanda" per essere al sicuro, si illude. se vuoi capire perché lo stato legittimo è il primo documento da controllare, parti da qui Il Comune non è obbligato a fermare nulla finché la sanatoria non è effettivamente concessa.
La mia opinione
L'ordinanza 656/2026 dimostra che il diritto edilizio in Italia è diventato un campo minato. La sospensiva del TAR è uno strumento di civiltà. Ma se la usi come scusa per ignorare il problema, diventa un boomerang.
Se il tuo avvocato ti dice "stai tranquillo, abbiamo la sospensiva", chiedigli esplicitamente cosa succede se l'Adunanza Plenaria sposa l'orientamento rigoroso. Se non sa risponderti, cambia avvocato.
La strategia migliore nel 2026? Agire preventivamente. Se l'opera è sanabile, chiudi la pratica urbanistica prima che il TAR arrivi a sentenza. Se non è sanabile, prepara il piano di demolizione. Meglio perdere una veranda oggi che perdere l'intera proprietà domani per un ritardo di 24 ore sulla scadenza del timer.
La sospensiva blocca la ruspa, ma non ferma necessariamente l'orologio dell'esproprio.
