Hai cambiato gli infissi senza permessi. Poi hai scoperto che serviva una SCIA. Hai presentato la SCIA in sanatoria, sono passati 30 giorni, il Comune non ti ha detto niente. Pensi di essere a posto? In realtà, potresti essere nei guai più di prima.
Il silenzio-assenso sulla SCIA in sanatoria non esiste. Al contrario di quanto accade per i lavori da iniziare, quando chiedi di sanare un abuso il silenzio della Pubblica Amministrazione ha un significato opposto. E il Consiglio di Stato, con la sentenza 1457/2026, ha ribadito un concetto ferreo: senza un atto espresso, l'abuso resta lì.
Se hai presentato una pratica di sanaria per gli infissi e stai aspettando che "scada il termine" per sentirti tranquillo, questo articolo ti spiega perché quel termine è il tuo peggior nemico.
In sintesi
- Il silenzio non è assenso: Nelle sanatorie edilizie (Art. 36 e 37 T.U.E.), se il Comune non risponde, la domanda si considera respinta (silenzio-rigetto).
- Nessun consolidamento: Una SCIA in sanatoria "silenziosa" non legittima l'intervento; l'ordinanza di demolizione può arrivare anche dopo dieci anni.
- Doppia Conformità "Semplificata": Grazie alle novità del 2024/2025, sanare le piccole difformità è più facile, ma serve comunque un provvedimento esplicito.
- Rischio Bonus: Se la sanatoria non è conclusa positivamente, l'Agenzia delle Entrate può revocare le detrazioni fiscali in qualsiasi momento.
Perché il silenzio del Comune è un "No" (Silenzio-Rigetto)
Il Consiglio di Stato, con la sentenza 1457/2026, ha chiarito che la procedura di sanatoria non può concludersi per inerzia del Comune. Esiste una differenza abissale tra la SCIA ordinaria (per lavori da fare) e quella in sanatoria (per abusi fatti):
SCIA Ordinaria: Passati 30 giorni, il potere di inibizione del Comune decade. Puoi iniziare i lavori (silenzio-assenso spurio).
SCIA in Sanatoria: L'orientamento prevalente e l'Art. 36 del DPR 380/01 stabiliscono che il Comune deve pronunciarsi entro 60 giorni. Se non lo fa, la domanda si intende respinta. Si forma il cosiddetto "silenzio-rigetto".
Tradotto: se hai presentato la pratica e il Comune tace, tecnicamente la tua richiesta è stata bocciata. Sei ancora un abusivo e l'ufficio tecnico può bussare alla tua porta per ordinare il ripristino dello stato dei luoghi.
Attenzione: Molti pensano: "Se non scrivono, vuol dire che gli va bene". In edilizia è l'esatto contrario. Il silenzio non sana nulla e non blocca i poteri sanzionatori del Comune.
La Doppia Conformità e le novità del "Salva Casa"
Per anni, sanare un infisso è stato impossibile se non rispettava la "doppia conformità" (doveva essere regolare sia quando è stato montato, sia oggi). Tuttavia, con le recenti riforme (DL 69/2024), per le parziali difformità (come un infisso spostato o di forma diversa) il requisito è stato semplificato.
Oggi basta che l'intervento sia conforme alla normativa urbanistica attuale e a quella tecnica dell'epoca. Nonostante questa semplificazione, la procedura richiede comunque il pagamento di una sanzione pecuniaria (che può arrivare a oltre 10.000 euro) e, soprattutto, l'attestazione del Comune.
Come spiego nella guida sulla SCIA per infissi, non basta che l'opera sia "sanabile": deve essere effettivamente "sanata" con un atto che chiuda il procedimento.
Cosa succede se il Comune contesta la sanatoria "fantasma"
Se hai presentato una SCIA in sanatoria rimasta nel cassetto, l'abuso edilizio non va in prescrizione. Il Comune può emettere un'ordinanza di demolizione in qualsiasi momento, anche se l'immobile viene venduto.
Inoltre, senza un titolo edilizio definitivo, avrai problemi enormi in caso di:
- Compravendita: Il notaio o il perito della banca bloccheranno il mutuo se la sanatoria non è conclusa con un protocollo di accettazione o prova del pagamento della sanzione.
- Successione: Trasferirai agli eredi un immobile non conforme, con pesanti responsabilità legali.
Consiglio: Se sono passati più di 60 giorni dalla presentazione della sanatoria e non hai notizie, non festeggiare. Invia una PEC tramite il tuo tecnico chiedendo il rilascio del provvedimento o la prova dell'avvenuto pagamento della sanzione pecuniaria (oblazione) che chiude la pendenza.
Il legame fatale tra Sanatoria e Bonus Fiscali
Questo è il punto che scotta di più nel 2026. L'Agenzia delle Entrate incrocia i dati con i portali SUE (Sportello Unico Edilizia) dei Comuni. l'Agenzia delle Entrate incrocia i dati con i portali SUE e verifica la conformità delle pratiche ENEA Se hai detratto le spese per gli infissi basandoti su una sanatoria mai perfezionata, la detrazione è indebita.
I bonus (Ecobonus, Bonus Casa) spettano solo per interventi eseguiti in conformità alle norme urbanistiche. Se la tua sanatoria è finita nel "silenzio-rigetto", l'intervento resta abusivo. il rapporto ENEA 2024 conferma che oltre il 56% dei risparmi energetici certificati deriva proprio dalla sostituzione degli infissi Risultato? Revoca del credito. Sanzione tributaria dal 25% al 70%. Interessi di mora.
Come ho spiegato nella guida completa al bonus infissi 2026, la regolarità edilizia è il pilastro su cui poggia tutto il risparmio fiscale. Se il pilastro è fragile, crolla tutto il castello.
Come mettere in sicurezza la tua pratica
Se hai una pratica pendente, ecco i passi da seguire immediatamente:
1. Verifica l'oblazione: Hai pagato la sanzione calcolata dal tecnico? Senza il pagamento della sanzione, la sanatoria non produce effetti.
2. Richiedi l'Attestazione di conformità: Anche se la legge parla di SCIA, per stare tranquilli serve un documento del Comune che confermi la ricezione e la validità della sanzione pagata.
3. Controlla i vincoli: Se la tua casa è in zona vincolata, la sola SCIA non basta. Serve il parere della Soprintendenza. Senza quello, il silenzio del Comune è sempre un rigetto automatico.
Presentare una sanatoria non significa essere in regola. Significa solo aver ammesso un errore. La regolarità arriva solo quando il Comune "accetta" quell'ammissione.
La mia opinione
Vedo troppi proprietari convinti che "nessuna notizia, buona notizia". In urbanistica, questo atteggiamento è pericoloso. La SCIA in sanatoria è un'arma potente ma delicata: se il tuo tecnico non segue la pratica fino alla sua chiusura formale, hai solo sprecato soldi in onorari professionali senza eliminare il rischio di demolizione.
Nel 2026, con la digitalizzazione degli archivi edilizi, nascondere un abuso è quasi impossibile. Se vuoi vendere casa o dormire tranquillo dopo aver usato i bonus, pretendi dal tuo tecnico la prova che il procedimento sia chiuso positivamente.
Come approfondito nel mio articolo sul condono e distanze, a volte conviene demolire e rifare bene piuttosto che trascinarsi dietro una sanatoria zoppa per decenni.
