Il mercato immobiliare cambia pelle: i dati Istat Q4 2025
Nel quarto trimestre 2025, l'Istat certifica una crescita del 4,1% su base annua per i prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie. Un dato in accelerazione rispetto al +3,7% del trimestre precedente. Ma il numero aggregato nasconde una storia molto più interessante.
Sotto la superficie, il mercato si è spaccato in due. Da una parte le abitazioni esistenti a +5,2%, in ulteriore accelerazione dal +4,2% del terzo trimestre. Dall'altra le abitazioni nuove, che per la prima volta in otto anni entrano in territorio negativo: -1,2%, contro il +1,3% del trimestre precedente.
In sintesi
- Prezzi abitazioni +4,1% su base annua nel Q4 2025 (dato Istat, stime preliminari)
- Abitazioni esistenti: +5,2% — il mercato dell'usato non si ferma
- Abitazioni nuove: -1,2% — primo calo tendenziale in otto anni
- Media 2025: +4,0%, con effetto trascinamento al 2026 di +1,6%
Perché il calo delle abitazioni nuove è una notizia importante
Non è un segnale da ignorare. Le abitazioni nuove in calo tendenziale indicano un rallentamento del nuovo costruito: meno cantieri, meno consegne, meno acquirenti disposti a pagare il premium del nuovo. Questo avviene in un contesto già segnalato dai dati sulla produzione nelle costruzioni a gennaio 2026, con tre cali consecutivi.
Il mercato residenziale si sta spostando sull'esistente. E i numeri delle compravendite lo confermano: secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, i volumi nel settore residenziale sono cresciuti solo dello 0,4% nel Q4 2025, contro l'8,5% del trimestre precedente. La frenata è brusca.
Nota: I dati Istat sull'IPAB (Indice dei Prezzi delle Abitazioni) sono stime preliminari riferite al quarto trimestre 2025, pubblicati il 19 marzo 2026. I dati definitivi potrebbero subire revisioni.
Nord-est e grandi città: dove i prezzi corrono di più
La crescita non è uniforme sul territorio. Nel Q4 2025, il Nord-est registra il rialzo più sostenuto: +4,7%. Il Sud e le Isole si fermano a +3,0%. Ma sono le grandi città a fare notizia.
Milano guida con un +6,3% su base annua. Roma segue a +5,0%. Torino si muove più lentamente, ma accelera: +3,6% contro il +2,1% del trimestre precedente. Se stai valutando un acquisto in queste città, i prezzi non aspettano.
Cosa significa per chi compra casa usata e deve ristrutturare
Chi compra una casa esistente — e oggi sono la maggioranza degli acquirenti — si trova quasi sempre davanti a infissi da sostituire. Un appartamento degli anni '80 o '90 ha finestre con prestazioni termiche lontane dagli standard attuali. La sostituzione non è un optional: è spesso la prima voce del piano di ristrutturazione. se vuoi capire come gli infissi incidono sulla classe energetica di una casa usata, parti da questa guida sull'APE
Abus Fg200 Ab208 Maniglia con Blocco Antifurto, Set di 5, Serratura a Spinta con Cilindro per Finestre, Chiave Maestra, Livello di Sicurezza: 3, 84581, Bianco
€ 78,21
Se stai acquistando casa usata da ristrutturare, la sicurezza delle finestre è spesso il primo intervento da fare: questo set di 5 maniglie con blocco antifurto ABUS ti permette di mettere in sicurezza più finestre in una volta sola, con un livello di protezione 3 e chiave maestra inclusa.
Vedi prezzo su Amazon →Il dato +5,2% sulle abitazioni esistenti racconta anche questo. Chi compra casa usata sta investendo di più, e una parte di quell'investimento finisce inevitabilmente in ristrutturazione. Come confermano i dati ENEA sull'efficienza energetica, gli infissi rappresentano oltre il 56% dei risparmi energetici ottenuti con le riqualificazioni.
Consiglio: Se stai acquistando una casa esistente, chiedi sempre la classe energetica (APE) prima di firmare. Un edificio in classe F o G ha quasi certamente infissi da sostituire: mettilo in conto nel budget d'acquisto, non scoprirlo dopo.
L'effetto trascinamento al 2026: cosa aspettarsi
Istat stima un effetto di trascinamento al 2026 pari a +1,6% per i prezzi delle abitazioni nel loro complesso. Per le abitazioni nuove la stima è +3,3%, per le esistenti +1,3%. Significa che anche senza ulteriori rialzi nel corso del 2026, i prezzi partono già da una base più alta.
Per chi sta valutando se comprare ora o aspettare: i dati non suggeriscono un raffreddamento imminente del mercato dell'usato. Chi aspetta, in genere, paga di più.
Il mercato immobiliare italiano si è spaccato: il nuovo rallenta, l'usato accelera. E chi compra usato, ristruttura.
Il mio parere
Istat pubblica numeri, non consigli. Ma questi numeri parlano chiaro. Il mercato dell'usato a +5,2% non è solo una statistica: è la fotografia di un Paese che compra case vecchie perché il nuovo costa troppo o non c'è. E le case vecchie hanno infissi vecchi, impianti vecchi, dispersioni energetiche che si pagano ogni mese in bolletta.
Il paradosso è che proprio quando il mercato della ristrutturazione avrebbe bisogno di incentivi stabili, il Conto Termico è sospeso e il quadro dei bonus è in continua evoluzione. ne ho parlato a fondo analizzando la sospensione del Conto Termico 3.0 e cosa significa per chi voleva ristrutturare I dati Istat dicono che la domanda c'è. La politica energetica fatica a starle dietro.
