Stai comprando casa. Il venditore ti dice che ha fatto il Superbonus. Infissi nuovi, cappotto, caldaia. Tutto a posto. O quasi.
Il cantiere è ancora aperto o appena chiuso. Manca qualche SAL, il collaudo finale, forse la comunicazione ENEA. "Dettagli", ti dicono. "Si sistema dopo".
Ecco il problema: se quei dettagli non si sistemano, il problema passa a te. E non è un dettaglio piccolo: non si tratta solo di tasse, ma della regolarità stessa della tua nuova casa. Se l’intervento è irregolare, rischi di ereditare un abuso edilizio o di perdere le detrazioni che pensavi di scalare dalle tasse.
Nessuno te lo dice al rogito. Il notaio controlla la regolarità urbanistica documentale, non la veridicità delle asseverazioni tecniche. E quando arriva il problema, sei già proprietario. Troppo tardi.
In sintesi
- Se subentri nelle rate residue del bonus, il rischio fiscale di decadenza passa interamente al nuovo proprietario.
- Se il Superbonus è irregolare, rischi un immobile non conforme urbanisticamente, indipendentemente da chi ha pagato i lavori.
- La tutela più efficace: deposito prezzo notarile vincolato alla consegna della "Relazione Tecnica Integrata" e della chiusura ENEA.
Il rischio che il notaio non controlla
Il notaio verifica che la casa sia "commerciabile". Controlla che ci sia un titolo edilizio (come la CILAS per il Superbonus), ma non va in cantiere a misurare lo spessore del cappotto o a verificare se la caldaia è davvero quella asseverata. come ho spiegato nella guida sullo stato legittimo dell'immobile
Ma la regolarità tecnica del Superbonus è un campo minato. Se il tecnico ha asseverato un salto di due classi energetiche che nella realtà non esiste, il titolo edilizio è viziato.
Eppure, se qualcosa non torna, l'Agenzia delle Entrate o il Comune possono intervenire. Chi ne fa le spese? Se hai comprato le "rate residue" della detrazione, l'Agenzia chiederà i soldi a te. Se invece il bonus è già stato incassato dal venditore, tu resterai con una casa che ha difformità tecniche difficili (e costose) da sanare.
I 3 rischi concreti nel 2026
1. Rate residue e decadenza
Se compri una casa con Superbonus e nel contratto è previsto che tu continuerai a detrarre le quote restanti (es. gli ultimi 6-8 anni di detrazione), diventi il responsabile agli occhi del fisco. Se l'Agenzia scopre che il SAL (Stato Avanzamento Lavori) era falso, tu perdi il diritto a detrarre e devi restituire quanto già portato in detrazione, con sanzioni pesanti. come spiego nell'articolo dedicato ai rischi del Superbonus con SAL irregolare
Attenzione: Se il venditore ha usato lo "sconto in fattura", la responsabilità fiscale del recupero resta a lui. Ma attenzione: la non conformità dell'opera resta un problema tuo come proprietario dell'immobile.
2. Asseverazioni tecniche "gonfiate"
Ogni intervento Superbonus richiede un'asseverazione. Nel 2026, i controlli automatici dell'Agenzia incrociano i dati ENEA con i dati catastali e le foto satellitari. Se l'asseverazione è errata, il bonus cade. i controlli del GSE sugli infissi possono arrivare anche dopo 8 anni e farti perdere tutto
Il rischio è che il tecnico del venditore abbia asseverato prezzi non congrui o materiali diversi da quelli installati. Senza una perizia di parte prima dell'acquisto, stai comprando "al buio". la diagnosi energetica è diventata obbligatoria per accedere ai bonus infissi dal 2025
3. Comunicazioni ENEA e fine lavori
La fine lavori non è un'opinione: deve essere protocollata al Comune e seguita dalla comunicazione ENEA entro 90 giorni. Se il venditore chiude il rogito senza aver inviato la comunicazione finale, il bonus è tecnicamente nullo. E se tu sei il nuovo proprietario che deve asseverare la chiusura, ti ritrovi in un vicolo cieco burocratico.
La tutela che funziona: il deposito prezzo notarile
Esiste un modo per non correre rischi. Si chiama deposito prezzo notarile (art. 1, comma 63 e ss., Legge 147/2013).
Funziona così:
- Una parte del prezzo di vendita (es. 20.000-50.000 euro) non viene consegnata al venditore al rogito.
- La somma resta depositata sul conto dedicato del notaio.
- Viene svincolata solo quando un tuo tecnico di fiducia conferma che la pratica ENEA è chiusa correttamente e che i lavori corrispondono a quanto asseverato.
Consiglio: Non accettare mai un "me ne occupo io dopo il rogito". Una volta che il venditore ha incassato l'intero prezzo, il suo incentivo a chiudere le pratiche burocratiche scende a zero.
Cosa chiedere al venditore prima del rogito (Checklist)
Non farti bastare le parole. Prima di firmare il preliminare, esigi:
EZVIZ Campanello Digitale con Schermo Tattile a Colori da 4,3'' Videocitofono Senza Fili con Batteria Ricaricabile da 4600 mAh, Rilevamento del Movimento PIR, Audio Bidirezionale, Modello CP4
€ 169,99
Se stai valutando l'acquisto di una casa con lavori Superbonus in corso o appena conclusi, considera anche l'aggiornamento dei sistemi di sicurezza. Un videocitofono wireless come questo EZVIZ ti permette di monitorare chi accede alla proprietà durante eventuali sopralluoghi o completamenti dei lavori, senza bisogno di cablaggio aggiuntivo – particolarmente utile se l'impianto elettrico è stato appena rifatto.
Vedi prezzo su Amazon →- Asseverazione di congruità dei prezzi: per evitare che l'Agenzia contesti costi fuori mercato.
- Ricevuta di trasmissione ENEA (codice CPID): deve essere quella "definitiva", non una bozza.
- CILAS e varianti: controlla che ogni modifica fatta in corso d'opera sia stata dichiarata.
- Polizza assicurativa del tecnico: verifica che sia attiva e che abbia un massimale capiente per coprire eventuali danni da false asseverazioni.
Quanto costa davvero il rischio
Se subentri in una detrazione per lavori da $100.000$ euro e questa viene annullata, il calcolo è brutale:
- Restituzione delle rate fruite.
- Interessi e sanzioni (che nel 2026, con i nuovi controlli, possono arrivare al 70-90% dell'importo).
- Costi per la sanatoria urbanistica dell'immobile.
Il rischio totale può superare il valore della caparra che hai versato. Per questo, una consulenza tecnica preventiva da $500$ o $1.000$ euro è l'investimento più intelligente che puoi fare. parti dalla guida completa al bonus infissi 2026
La mia opinione
Il Superbonus è stato un grande affare per molti, ma per chi compra oggi può diventare un incubo differito. Il problema è che la burocrazia fiscale ha tempi lunghi: i controlli arrivano quando ormai hai già tinteggiato le pareti e cambiato i mobili.
Non aver paura di sembrare "diffidente" con il venditore. In un mercato immobiliare dove i bonus hanno drogato i prezzi, pretendere la trasparenza tecnica è un tuo diritto. Se la documentazione è perfetta, il venditore non avrà problemi ad accettare il deposito prezzo. Se esita, hai già la tua risposta.
