Hai cambiato gli infissi senza permessi. O hai chiuso una veranda. O hai modificato le aperture. Il Comune ti contesta l'abuso. Ti dicono: o sanatori, o demolisci.
Esiste una terza strada: il progetto di ripristino dell'articolo 36-bis. Non è una sanatoria. Non è un condono. È uno strumento che ti permette di riportare l'edificio allo stato legittimo senza passare dalla cassa della multa o dal trauma della demolizione.
Il problema? Funziona solo in casi specifici. E se sbagli l'applicazione, perdi sia il tempo sia i soldi.
In sintesi
- Il progetto di ripristino art. 36-bis è una sanatoria dinamica: ripristini lo stato legittimo invece di pagare la multa
- Vale per abusi totali (senza titolo) o parziali (difformità dal permesso), ma non per tutti
- Se l'intervento è in zona vincolata, devi ottenere anche il nulla osta paesaggistico — altrimenti il ripristino non vale niente
Cos'è il progetto di ripristino (e perché non è una sanatoria)
L'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) prevede che, in caso di abuso edilizio, il Comune possa accettare un progetto di ripristino dello stato legittimo al posto della sanzione pecuniaria o della demolizione.
In pratica: invece di pagare la multa (che per gli infissi può arrivare a 20.000 euro) o demolire, presenti un progetto che riporta l'immobile com'era prima dell'abuso. Se il Comune lo approva, l'abuso si estingue.
Non è un condono: non legittimi quello che hai fatto. Semplicemente, annulli l'abuso tornando indietro.
Nota: Il progetto di ripristino vale sia per gli abusi totali (interventi senza titolo) sia per le difformità parziali (interventi eseguiti in modo diverso dal permesso). Ma non vale per tutto — come vedremo tra poco.
Quando puoi usarlo per gli infissi
Il progetto di ripristino funziona se l'abuso è tecnicamente reversibile. Tradotto: se puoi riportare l'immobile allo stato precedente senza stravolgere l'edificio.
Esempi concreti in cui funziona:
Hai chiuso una veranda senza permesso: presenti un progetto che prevede la riapertura (rimozione dei serramenti, ripristino della balconata). Se il Comune approva, l'abuso si estingue e non paghi la multa.
Hai cambiato le finestre modificando dimensioni o posizione: il progetto prevede il ripristino delle aperture originali (dimensioni, posizione, materiali compatibili con lo stato legittimo). Se l'intervento è reversibile, il Comune può accettare.
Hai installato infissi in zona vincolata senza autorizzazione paesaggistica: il progetto di ripristino prevede la rimozione degli infissi abusivi e il ritorno allo stato precedente. Ma attenzione: se l'abuso è anche paesaggistico, devi ottenere il nulla osta dalla Soprintendenza — altrimenti il ripristino non estingue l'illecito.
Attenzione: Il progetto di ripristino non è automatico. Il Comune può rifiutarlo se ritiene che l'abuso sia troppo grave o se l'intervento di ripristino non è tecnicamente adeguato. In quel caso, torni al punto di partenza: o sanatori (se possibile), o demolisci.
Quando NON puoi usarlo (e ti tocca la sanatoria vera)
Il progetto di ripristino non è la panacea. Ci sono casi in cui non funziona o è inutile.
Se l'abuso non è reversibile: hai modificato la struttura in modo irreversibile (es. hai aperto una finestra dove c'era un muro portante). In questo caso, il ripristino è tecnicamente impossibile o troppo costoso. Il Comune ti impone la demolizione o, se sanabile, la sanatoria in denaro.
Se l'abuso è in contrasto con vincoli assoluti: hai costruito in zona non edificabile, hai violato distanze inderogabili, hai realizzato un intervento che nessuna norma attuale consentirebbe. Il ripristino non ti salva: devi demolire.
Se l'abuso è già stato condonato parzialmente: hai già usato un condono edilizio (1985, 1994, 2003) per quell'immobile. Il progetto di ripristino non si applica a interventi già sanati — puoi usarlo solo per abusi nuovi o non condonati.
In questi casi, le strade sono due: o presenti una SCIA in sanatoria (se l'intervento è sanabile), o demolisci.
Progetto di ripristino in zona vincolata: la doppia conformità che nessuno ti dice
Se l'abuso è in area sottoposta a vincolo paesaggistico, il progetto di ripristino non basta. Devi ottenere anche il nulla osta dalla Soprintendenza.
Questo perché l'abuso edilizio in zona vincolata genera due illeciti distinti:
1. Illecito edilizio (competenza del Comune): violazione delle norme urbanistiche locali.
2. Illecito paesaggistico (competenza della Soprintendenza): violazione del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio.
Il progetto di ripristino approvato dal Comune estingue solo il primo. Per estinguere il secondo, devi presentare una sanatoria paesaggistica art. 36-bis alla Soprintendenza.
Se ottieni il nulla osta, l'illecito paesaggistico si estingue. Se non lo ottieni, il ripristino edilizio non ti salva: la Soprintendenza può comunque ordinare la come spiego nella guida completa alla sanatoria paesaggistica art. 36-bis rimessione in pristino (demolizione) e applicare sanzioni penali.
Attenzione: La sanatoria paesaggistica art. 36-bis è diversa dalla sanatoria paesaggistica ordinaria (art. 167 Codice Beni Culturali). La prima prevede il ripristino dello stato dei luoghi, la seconda prevede una sanzione pecuniaria. Non confonderle: se sbagli strumento, perdi tempo e soldi.
Come si presenta il progetto di ripristino
Il progetto di ripristino si presenta al Comune tramite istanza scritta (non c'è un modulo standard, ogni Comune ha il suo). L'istanza deve contenere:
Arexons 4315 6IN1 HELP Rinnova Infissi 500 ml, Spray per Infissi Interni e Esterni, Lucida, Pulisce i Serramenti in Legno Verniciato, Alluminio, Pvc, Incolore, Inodore
€ 12,68
Se stai valutando un progetto di ripristino per infissi esistenti, mantenerli in buone condizioni è fondamentale per evitare futuri interventi edilizi. Questo spray multiuso ti permette di pulire e ravvivare serramenti in legno, alluminio o PVC senza alterarne l'aspetto originale, preservando quella conformità urbanistica che il progetto di ripristino certifica.
Vedi prezzo su Amazon →1. Descrizione dell'abuso: cosa hai fatto senza permesso, quando, con quali materiali.
2. Descrizione dello stato legittimo: come era l'immobile prima dell'abuso (con riferimento ai titoli edilizi precedenti o alla situazione ante 1967).
3. Progetto di ripristino: elaborati tecnici (piante, prospetti, relazione) che mostrano come intendi riportare l'immobile allo stato legittimo.
4. Cronoprogramma: tempi previsti per l'esecuzione dei lavori di ripristino.
5. Asseverazione del tecnico: dichiarazione del professionista che attesta la conformità del progetto allo stato legittimo.
Il Comune valuta l'istanza entro 60 giorni. Se approva, ti rilascia un'autorizzazione al ripristino. Se rifiuta, ti notifica l'ordinanza di demolizione o la sanzione pecuniaria.
Consiglio: Allega sempre una perizia giurata che attesti lo stato legittimo dell'immobile prima dell'abuso. Se il Comune contesta lo stato legittimo, hai già una prova documentale che ti copre. Senza perizia, rischi che il Comune rifiuti il progetto perché non è chiaro a quale situazione devi tornare.
Quanto costa (e quanto tempo ci vuole)
Il progetto di ripristino ha costi variabili in base alla complessità dell'intervento. Indicativamente:
Onorario del tecnico: 800-2.000 euro per la redazione del progetto, la relazione tecnica e l'asseverazione.
Costo dei lavori di ripristino: dipende dall'intervento. Riaprire una veranda costa 2.000-5.000 euro (rimozione serramenti, ripristino parapetto). Ripristinare finestre modificate costa 1.500-3.000 euro (rimozione infissi abusivi, reinstallazione conformi allo stato legittimo).
Eventuali diritti di segreteria: 50-200 euro (varia da Comune a Comune).
Tempi: il Comune ha 60 giorni per valutare l'istanza. Se approva, devi completare i lavori entro il termine indicato nell'autorizzazione (in genere 90-180 giorni). Se non rispetti i tempi, l'autorizzazione decade e torna in vigore l'ordinanza di demolizione o la sanzione pecuniaria.
Cosa rischi se sbagli
Se presenti un progetto di ripristino e il Comune lo rifiuta, non hai perso solo tempo. Hai anche confermato l'abuso in modo formale.
A quel punto, il Comune ti notifica l'ordinanza di demolizione o la sanzione pecuniaria. E non puoi più fare ricorso sostenendo che l'abuso non esiste: hai già ammesso l'abuso presentando il progetto di ripristino.
Se il progetto viene approvato ma non completi i lavori nei tempi previsti, l'autorizzazione decade. Il Comune ti notifica l'ordinanza di demolizione coatta (a tue spese) o applica la sanzione pecuniaria con gli interessi di mora.
Se sei in zona vincolata e non ottieni il nulla osta paesaggistico, il ripristino edilizio non ti salva. La Soprintendenza può comunque ordinare la rimessione in pristino e applicare sanzioni penali (multa fino a 60.000 euro o arresto fino a 1 anno per i casi più gravi).
Attenzione: Se presenti un progetto di ripristino per un abuso che non è tecnicamente reversibile, il Comune può rifiutarlo e ordinare direttamente la demolizione. Prima di presentare l'istanza, fatti fare una valutazione tecnica seria: se il ripristino è impossibile o troppo costoso, è meglio tentare la sanatoria in denaro (se l'abuso è sanabile).
La mia opinione
Il progetto di ripristino art. 36-bis è uno strumento utile, ma sottovalutato e mal spiegato. La maggior parte dei tecnici ti propone subito la sanatoria in denaro, anche quando il ripristino sarebbe più conveniente e meno rischioso.
Il vantaggio vero? Non legittimi l'abuso, lo annulli. Questo significa che, una volta completato il ripristino, l'immobile torna allo stato legittimo senza macchie sul certificato di conformità urbanistica. Con la sanatoria in denaro, invece, l'abuso resta agli atti — e può creare problemi in fase di compravendita.
Il limite? Funziona solo se l'abuso è reversibile e se il Comune accetta il progetto. Se l'abuso è strutturale o in contrasto con vincoli assoluti, il ripristino non ti salva.
Un consiglio pratico: prima di presentare il progetto di ripristino, fai una verifica preliminare con il tecnico comunale. Molti Comuni accettano un confronto informale per capire se il progetto ha possibilità di essere approvato. Se il tecnico comunale ti dice che il ripristino non è accettabile, risparmia tempo e soldi: tenta la sanatoria in denaro o prepara il ricorso.
E se sei in zona vincolata? Non presentare il progetto di ripristino al Comune senza aver prima verificato con la Soprintendenza se il nulla osta paesaggistico è ottenibile. Se la Soprintendenza ti dice no, il ripristino edilizio diventa inutile.
