Hai sostituito le finestre e il tecnico del comune ti dice che le misure non corrispondono esattamente al progetto depositato. Panico. Abuso edilizio. Sanzione. Demolizione. La testa va subito lì, perché è quello che tutti ti fanno credere quando senti la parola difformità edilizia.
Eppure non è sempre così. L'ordinamento italiano prevede un margine — preciso, codificato, applicabile — entro cui una piccola variazione rispetto al progetto non costituisce abuso. Si chiama tolleranza costruttiva, ed è disciplinata dall'art. 34-bis del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001). Quasi nessun serramentista te ne parla. Quasi nessun proprietario la conosce. Eppure può fare la differenza tra una pratica di sanatoria e niente.
In sintesi
- L'art. 34-bis TUE prevede tolleranze costruttive del 2% sulle misure di progetto: entro questo margine, la difformità non è abuso edilizio.
- Le tolleranze si applicano alle singole unità immobiliari, non all'intero edificio, e riguardano variazioni esecutive non intenzionali.
- Superare le tolleranze non significa automaticamente abuso grave: esistono gradazioni (variazioni essenziali, parziale difformità, totale difformità) con conseguenze molto diverse.
Cosa dice davvero l'art. 34-bis TUE
La norma è stata introdotta con il DL 76/2020 (decreto Semplificazioni) e poi consolidata nel Testo Unico Edilizia. Il concetto è semplice: le costruzioni non sono macchine a controllo numerico. Tra il progetto e il cantiere, piccole variazioni accadono sempre. La legge lo riconosce.
Il margine previsto è del 2% sulle misure previste dal titolo abilitativo. Questo vale per altezze, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro dimensionale. Se la finestra installata è larga 2 centimetri in più rispetto al disegno depositato, e quella finestra misura 100 cm, sei dentro la tolleranza. Non hai commesso nulla.
C'è però un dettaglio che molti ignorano: le tolleranze si calcolano sulla singola unità immobiliare, non sull'edificio nel suo complesso. Questo significa che non puoi sommare le variazioni di più finestre per restare entro il 2% globale. Ogni elemento va valutato singolarmente rispetto alle misure di progetto. cosa verificare sullo stato legittimo dell'immobile prima di cambiare gli infissi
Nota: L'art. 34-bis TUE distingue le tolleranze costruttive (variazioni esecutive involontarie) dalle tolleranze progettuali (variazioni ammesse in fase di progettazione). Per gli infissi sostituiti, si applica la prima categoria: quella che riguarda ciò che accade in cantiere, non ciò che viene deliberatamente modificato.
Tolleranze edilizie infissi: dove si applica il 2%
Applicare il 2% agli infissi non è immediato come sembra. Dipende da cosa viene misurato e da come il progetto originale descriveva le aperture.
Se il progetto depositato indica una finestra da 120x140 cm e quella installata misura 122x142 cm, le variazioni sono rispettivamente di 1,67% e 1,43%. Entrambe sotto soglia: nessun problema. Se invece la stessa finestra arriva a 125x145 cm, la variazione in larghezza supera il 4%: sei fuori dalla tolleranza costruttiva.
Attenzione però a un aspetto spesso sottovalutato: la tolleranza del 2% si applica alle misure dell'apertura nel muro, non solo al serramento in sé. Se hai allargato il vano finestra per installare un infisso più grande, stai parlando di una modifica strutturale. Lì le tolleranze non bastano più, e la questione cambia natura completamente.
Per chi affronta la sostituzione degli infissi in un contesto già complicato da vincoli o titoli abilitativi precedenti, vale la pena leggere quando è obbligatoria la CILA per infissi prima di procedere: capire il titolo corretto riduce il rischio di difformità da sanare a posteriori.
Quando la difformità supera le tolleranze: le gradazioni contano
Qui è dove la maggior parte delle persone si perde. Superare il 2% non ti mette automaticamente nella categoria «abuso edilizio grave». Il TUE distingue diverse fattispecie, con conseguenze molto diverse tra loro.
La parziale difformità riguarda interventi che si discostano dal titolo abilitativo senza alterare i parametri urbanistici essenziali. Per gli infissi, potrebbe essere una finestra con dimensioni leggermente diverse da quelle autorizzate, ma senza modifiche alla sagoma dell'edificio o ai rapporti di illuminazione. In questo caso, la sanzione è pecuniaria e la sanatoria è generalmente accessibile.
La variazione essenziale è un gradino sopra: coinvolge modifiche che alterano la destinazione d'uso, la sagoma, la volumetria o altri parametri fondamentali. Per gli infissi, è difficile arrivarci con la sola sostituzione — ma se hai trasformato una finestra in una porta-finestra con accesso a un balcone nuovo, il discorso cambia.
La totale difformità è il caso estremo: un organismo edilizio diverso da quello autorizzato. Per chi sostituisce infissi, è uno scenario quasi impossibile da raggiungere.
La differenza tra una multa e un ordine di demolizione non è quanto hai sbagliato, ma cosa hai sbagliato. Conoscere le categorie ti salva da reazioni sproporzionate — in entrambe le direzioni.
Il Consiglio di Stato e l'interpretazione delle tolleranze
La giurisprudenza amministrativa ha chiarito negli ultimi anni che le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis non sono una sanatoria mascherata. Non puoi usarle per coprire modifiche intenzionali presentandole come imprecisioni esecutive. Il Consiglio di Stato ha ribadito più volte che la norma tutela le variazioni inevitabili del processo costruttivo, non le scelte deliberate di chi vuole aggirare il progetto approvato.
Questo ha un'implicazione pratica precisa: se il tuo serramentista ha installato una finestra più grande perché «così entra più luce» senza che fosse previsto nel progetto, non puoi invocare le tolleranze costruttive. Quella è una scelta, non un'imprecisione. La distinzione non è sempre facile da provare, ma è quella su cui si gioca la partita in caso di controllo.
Attenzione: Le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis non si applicano agli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, storico o architettonico. In quei contesti, anche variazioni minime possono richiedere autorizzazione specifica. Se l'edificio è vincolato, il margine del 2% non ti protegge.
Difformità e compravendita: il rischio che nessuno calcola
C'è un momento in cui le tolleranze edilizie diventano improvvisamente urgenti: quando vendi casa. Il notaio deve attestare la conformità urbanistica dell'immobile. Se emergono difformità — anche piccole — la compravendita si blocca o richiede una dichiarazione specifica.
Le tolleranze costruttive dell'art. 34-bis possono essere dichiarate direttamente in atto notarile: il proprietario attesta che le difformità rientrano nel margine del 2% e la compravendita procede. Non serve sanatoria, non serve pratica in comune. Serve però che qualcuno abbia verificato i numeri prima di arrivare dal notaio.
Il problema è che spesso queste verifiche non vengono fatte. Si arriva alla firma e si scopre che la finestra del soggiorno è 3 centimetri più larga di quanto indicato nel progetto del 1987. Tre centimetri su 120 è il 2,5%: fuori tolleranza, ma di poco. A quel punto servono un tecnico, una perizia, e probabilmente una pratica di sanatoria — tutto da fare in fretta, con i costi che ne conseguono. Questo è uno dei motivi per cui il tema delle irregolarità catastali e urbanistiche negli immobili è molto più diffuso di quanto si pensi.
Consiglio: Prima di sostituire gli infissi in un immobile che potresti vendere nei prossimi anni, fai verificare da un tecnico la corrispondenza tra lo stato attuale e il progetto depositato. Costa poco, evita sorprese. E se ci sono difformità già esistenti, meglio saperlo ora che scoprirlo dal notaio.
Quando la tolleranza non basta: la sanatoria come via d'uscita
Se la difformità supera il 2% e non rientra in nessuna delle esenzioni previste, la strada è la sanatoria. Per gli infissi, si tratta quasi sempre di accertamento di conformità ai sensi dell'art. 36 TUE: dimostrare che l'intervento era conforme alla normativa urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.
La doppia conformità è il requisito più ostico. Se le norme sono cambiate nel frattempo — e spesso cambiano — l'accertamento può risultare impossibile. In quel caso, esiste un percorso alternativo legato all'art. 36-bis, introdotto dal decreto Salva Casa. Ne parlo in dettaglio nell'articolo sul progetto di ripristino ex art. 36-bis per gli infissi: è uno strumento meno conosciuto ma spesso più praticabile della sanatoria classica.
Per gli infissi, la sanatoria raramente è complicata come per le opere strutturali. Ma richiede comunque un tecnico abilitato, una pratica comunale, il pagamento di un'oblazione e, in certi casi, il nulla osta di altri enti (soprintendenza, ASL, vigili del fuoco). I tempi variano molto da comune a comune. la proroga retroattiva dei permessi di costruire 2026 può cambiare i tempi per regolarizzare
La mia opinione
L'art. 34-bis è una norma di buon senso che il legislatore ha impiegato troppo tempo a scrivere. Le costruzioni non sono precise al millimetro e non lo sono mai state. Fingere il contrario ha solo alimentato un mercato parallelo di irregolarità «tollerate ma non dichiarate» che poi esplodono in fase di compravendita.
Detto questo, le tolleranze non sono un salvacondotto. Il 2% è un margine stretto, si applica a condizioni precise, e non copre le modifiche intenzionali. Chi sostituisce infissi cambiando le misure delle aperture senza aggiornare il progetto non sta sfruttando una tolleranza: sta creando una difformità che prima o poi qualcuno troverà.
La soluzione è banale ma raramente praticata: quando si cambia qualcosa, si aggiorna la documentazione. Un tecnico che verifica le misure prima dell'installazione e aggiorna il progetto se necessario costa infinitamente meno di una pratica di sanatoria fatta di fretta. E ti fa dormire meglio.
